相続人の生活や事業を守る観点から、被相続人や親族が居住用もしくは事業用などとして使用していた宅地については、被相続人が残した宅地全体のうちで一定の部分について評価額を80％又は50%減額する特例があります。

小規模宅地の評価減を受けることのできる宅地等が複数ある場合には、評価減額が最も大きくなる宅地を選ぶことが基本です。一度選択したら原則として適用対象土地を変更することができませんので、慎重に検討することが必要です。

減額が50%か80%かの判定は大変複雑ですので、税理士にご相談ください。

アパート経営は相続税の対策になるだけでなく、納税資金の準備や固定資産税の対策にもなります。空き地やあまり利用していない土地がある場合には、アパート経営を検討してみる必要があります。

●まず、新築家屋の評価額は時価の70%程度といわれます。

●土地については貸家建付地になり、更地の20％前後評価減となる。

●家屋は貸家になり、自家用に比べ20％以上評価減になる。

●小規模宅地の特例の適用を受けられる。

アパート経営は以上のように相続対策のメリットが多数存在します。しかし、これは経営が順調であることが絶対条件です。やみくもにアパートを建て ても借り手がいなければ負の財産として、納税資金が逆に減少することにもつながります。アパート経営は近隣の需給バランスと経営管理を自身でしっかり行う ようにしましょう。

土地は更地の状態が一番価値のあるものです。そこに建物を建てると、価値とともに、相続税評価額も減少します。

不動産を購入した際、そこが更地であれば、経年劣化は起こりませんが、建物がある場合は、利用せずとも経年劣化は起こります。

新築建物は、取得した時点で3割評価が減少します。中古建物は、まだ利用が可能なものでも評価額は０に近いものがあります。

ここで、このような土地付き建物を借入金で取得すると、取得した際は正の財産（不動産）と負の財産（借入金）が同一ですが、年を経るごとに一般的に負の財産額が多く残ります。これを相続対策として利用するということです。

この対策はキャッシュをともなわない対策ですので、講じやすい内容ですが、賃貸住宅経営の方法と同様、キチンとした検討と計画を行わないと本当に負の財産として残ってしまいます。ご利用は税理士とともに慎重に行ってください。

相続税対策の最も確実な方法は、相続財産を減らすことです。財産を減らすには生前贈与しかありません。生前贈与をする際に以下のような注意をすればよいかと思います。

①毎年110万円以内での贈与の検討

②時価と相続税評価額の差が大きい財産を優先する

③値上がりの見込まれる財産の贈与を優先する

④できるだけ後世代へ贈与する

⑤贈与の証拠を残す

この制度は婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

配偶者控除の条件

①婚姻期間が２０年以上である配偶者からの贈与であること。

②贈与財産が、居住用不動産または、居住用不動産を購入するための金銭であること。

③贈与を受けた財産が居住用不動産の場合には、贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与を受けた者がその家屋に住み、その後も引き続いて住む見込みであること。

④贈与を受けた財産が、金銭である場合には、贈与を受けた年の翌年３月１５日までに居住用不動産を取得し、かつ、贈与を受けた者がそこに住み、その後も引き続き住む見込であること。

⑤同じ配偶者からの贈与について、過去に贈与税の配偶者控除の適用を受けていないこと。

⑥一定の書類を添付して、贈与税の申告書を提出すること。

通常の贈与では、相続開始前３年以内の贈与については、その贈与を受けた財産を相続財産に含めて計算するところ、配偶者控除の適用を受けて取得した居住用財産は、相続財産に含めなくていいので、理論上相続開始直前に行うことも可能です。

相続税法上の養子縁組の規定

実子がいる場合には一人のみ法定相続人の数に含めます。実子がいない場合には二人までを法定相続人の数に含めます。ただし社会通念上、親子関係創設の意思が全く無く、節税効果のみを目的とした縁組は認められません。

その効果

① 基礎控除額（一人１０００万円）、生命保険金等の非課税枠（一人５００万円）が追加します。
② 相続税を計算する際の税率が下がり、相続税が軽減されます。
③ 孫と養子縁組することにより、相続税の課税を一世代飛ばすことが出来ます。

養子縁組の届出

養子縁組当事者の本籍地又は住所地の市区町村へ「養子縁組届」を提出します。

養子縁組の解消

養子が１５歳以上であれば当事者間で協議離縁などにより親子関係を解消できます。協議による離縁は特別な理由を必要としません。

注意点

① 尊属又は年長者は養子に出来ません。
② 未成年者（孫）と養子縁組する場合は原則として親権者（親）が法定代理人として遺産分割協議を行なう為、親と孫で利益が相反することになります。このような場合は遺産分割協議に際して家庭裁判所に申し立てをして特別代理人の選任が必要となります。
また、孫が相続した土地に親が抵当権を設定して賃貸マンションを建築する場合などでは特別代理人との協議が必要となります。
③ 養子は養親の氏を名乗らなくてはなりません。

節税効果だけで養子縁組をすることは「争続」の原因にもなります。養子縁組により孫など本来は相続人でない者も法律上相続人となり、相続権とともに遺留分の権利を持つことになります。

同居している子の妻との養子縁組により、身の回りの世話をかけた義理の娘に一定の財産を相続することの出来る権利を確保するなど、目的のはっきりした養子縁組であれば相続人間で理解を得られると思われます。

養子縁組を行なう場合、遺言書などで相続する財産を具体的に指定しておくなどの配慮が必要です。

財産評価減対策

生命保険金を相続で受け取った場合には、法定相続人1人につき500万円の非課税枠があります。法定相続人が3人の場合、預金で 1,500万円を相続で取得すると評価額は1,500万円ですが、生命保険金で1,500万円受け取っても評価額は0円となります。被相続人を被保険者と する生命保険が存在しないのであれば、たとえば1,500万円の一時払終身保険に加入しておくだけでもその効果はあります。

生前贈与対策

親から子や孫に、毎年、保険料相当額の資金を贈与し、契約者と受取人は子や孫、被保険者を親として生命保険に加入する方法があります。
毎年1人あたり110万円の保険料に相当する資金を子や孫や嫁の6人に贈与しますと、年間660万円、10年間で6,600万円の財産が移転します。そ して、親の相続の時に子供や孫に支払われる保険金は相続税の対象ではなくなり、一時所得として低い所得税の課税となるため、二重の節税効果があります。